基本案例

　　某房地产开发公司开发商铺住宅连体楼一幢，一层、二层为商铺，面积1000平方米，商铺以上为普通住宅，面积为8000平方米，合计9000平方米。连体楼应分摊的土地成本为600万元，房屋开发成本为1260万元，开发费用为土地成本和开发成本的10%.营业税税率5%，城市维护建设税税率7%，教育费附加为3%，地方教育附加为1%.

　　该连体楼商铺一层销售单位8000元/平方米，二层销售单价4000元/平方米，平均销售单位6000元/平方米，商铺销售收入为600万元：普通住宅平均销售价格为3500元/平方米，销售收入为2800万元：连体楼整体销售收入为3400万元（600+2800），营业税金及附加189万元（3400×5%）×（1+7%＋3%+1%）。

　　筹划方案

　　该房地产开发企业可以有以下两种筹划方案可供选择：

　　方案一、商铺和住宅分别计算土地增值税。

　　1.住宅应纳土地增值税计算过程如下：

　　住宅分摊的土地成本：600×8000÷9000=533（万元）；

　　住宅分摊的开发成本：1260×8000÷9000=1120（万元）；

　　分摊的开发费用：（533+1120）×10%=165（万元）；

　　加计扣除：（533+1120）×20%=331（万元）；

　　营业税金及附加：189×2800÷3400=156（万元）；

　　住宅扣除项目合计：533+1120+165+331+156=2305（万元）；

　　增值率为：（2800-2305）÷2305=21%；

　　住宅应纳土地增值税为：（2800-2305）×30%=149（万元）

　　2.商铺部分应纳土地增值税计算过程如下：

　　分摊的土地成本：600×1000÷9000=67（万元）

　　分摊的开发成本：1260×1000÷9000=140（万元）：

　　分摊的开发费用：（67+140）×10%＝21（万元）

　　加计扣除金额：（67+140）×20%＝41（万元）

　　营业税金及附加：189×600÷3400＝33（万元）

　　扣除项目合计：67+140+21+41+33＝302（万元）

　　增值率为：（600-302）÷302=99%

　　商铺应纳土地增值税为：（600-302）×40%-302×5%=104（万元）

　　该房地产开发企业应缴纳土地增值税合计：149+104＝253（万元）

　　方案二、商铺和住宅合并计算土地增值税

　　总扣除项目金额为：（600+1260）×（1+20%+10%）+189＝2607（万元）；

　　增值率为：（3400-2607）÷2607＝30%；

　　商铺应纳土地增值税为：（3400-2607）×600÷3400×30%＝42（万元）

　　住宅应纳土地增值税为：（3400-2607）×2800÷3400×30%＝196（万元）；

　　该房地产开发企业应缴纳土地增值税合计：42+196=238（万元）。

　　可见，该房地产开发企业采取方案二降低了连体楼商铺部分的增值率，避免了商铺适用40%以上的税率，少缴纳土地增值税15万元（253-238）。因此，该房地产开发企业应采取方案二进行筹划更合算。

　　注意事项

　　如果在本例中，连体楼的普通住宅，其增值率未超过20%的，可免征土地增值税，则该房地产开发企业应采取方案一，即商铺和住宅分别计算土地增值税更有利。因为税法规定，纳税人建造销售普通住宅，增值率未超过20%的，可免征土地增值税，在此情况下，该房地产开发企业应采取方案一可少缴纳土地增值税134万元（238-104）。

　　对连体楼缴纳土地增值税问题，《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）规定，对纳税人既建造普通标准住宅又进行其他房地产开发的，应分别核算增值额，而对如何计算土地增值税没有具体规定，在实际计税时，就会形成两种计算方法：一种是先按各自面积分开计算增值额和增值率，再分别确定适用税率计算土地增值税；另一种是先整体计算增值额和增值率，确定适用税率后，再按面积分别核算增值额，计算土地增值税。

　　方案二：中的土地增值税的计算方法是根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定计算出整体项目增值额后，按照销售收入对增值额进行分摊，符合财税[1995]48号文“分别核算增值额”的规定。综上所述，房地产开发企业在进行纳税筹划时，应综合考虑，根据自身的实际情况，选择筹划方案。