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各方激辩房地产税制改革 房价中的利益分配受关注
发布时间: 2009/3/12 9:03:01 被阅览数: 8222 次 来源: 中国税务报
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     与往年一样,关于房地产市场的话题依然是今年“两会”的热点。《政府工作报告》提出今年要“研究推进房地产税制改革”的表述也再次把与会政协委员的讨论焦点引向一个核心话题:政府在房地产业中的利益定位。是不是高地价和高税收造成了高房价?政府应不应该从房价中获得高收益?房地产税制改革的方向在哪里?

  在今年全国政协会上,全国工商联一份名为《我国房价为何居高不下》的大会发言引起了媒体和公众的广泛关注。发言称,全国工商联房地产商会去年就全国9城市“房地产企业的开发费用”的调查显示,在总费用支出中,流向政府的部分(即土地成本+总税收)所占比例为49.42%。其中,房地产项目开发中,土地成本占直接成本的比例最高,达到58.2%,为最主要的组成部分。除土地成本支出外,目前我国房地产企业需缴纳的税费占总成本的26.06%,占总支出的19.06%,占总销售收入的14.21%。

  与此同时,许家印、王征、李卫华、粱季阳等多名来自各行各界的全国政协委员都纷纷提出了类似观点。大家认为,正是由于地方政府过于依赖高地价、高税费带来的“土地财政”,才是如今房价居高不下、房地产市场低迷萎缩的主因。很多人认为,只有政府(尤其是各级地方政府)降低地价、税费,“让利于民”,房地产的开发成本和销售价格才能降低,市场才能得到健康发展。

  对此观点,也有政协委员提出了不同看法。一位有财税背景的政协委员指出,随着我国进入工业化加速阶段,土地越来越成为稀缺资源,与之伴随的失地农民生计和社会保障问题也日益凸现,这些都需要政府以财政手段加以解决,自然也要求政府以土地租、税、费的形式参与土地收益分配。他说,地租是政府代表人民以土地所有者的身份,依据财产权利向土地使用者以土地出让金或年租金等形式收取的经济报偿,而税、费则是政府以公共管理者的身份依据政治权力向土地使用者课征或收取的各项税收和收费。这位委员认为,政府从土地出让和房地产开发中获得相当比例的财政收益有其合理性和必然性,但目前的突出问题是地方政府追求土地收益最大化的短期行为。这种短期行为一方面造成目前不合理的高地价,助长了高房价;另一方面提前透支了未来多年的土地收益,“目前的土地财政实际是透支未来子孙的财政资源。哪一届卖地多,哪一届领导的财政日子就好过;而哪一届卖地少,或者无地可卖了,就会陷入财政困难。”

  而围绕“土地财政是不是高房价的主因”这一话题,本报记者也采访了一些北京市民。多数人认为,正是地方政府和开发商在利益上的“合谋”才造成了房价的暴涨,在曝光政府获取多少收益的同时,房地产企业也该曝曝自己在推高房价过程中谋了多少利。一位马女士表示,看到最近有关方面曝光出来的房价成本,感觉开发商在高房价的利益分配中只得了小头,大头都被政府拿走了,造成房价飞涨不是开发商的错,而全是政府“土地财政”的错,是各种税费的错。她认为,这样的“曝光”,就算不是故意误导民众、模糊焦点,起码也是不完整、不客观的,“‘土地财政’固然应该批判,但房产商也绝不能逃避自己的责任。”“在房价所体现的国家、企业和个人利益分配格局中,普通百姓处于绝对弱势,这也是多数工薪阶层‘望楼兴叹’的主要原因。我们期望各界就这个问题进行公开、深入地探讨,使百姓利益得到最充分的尊重。”市民李先生说。

  那么,未来我国的房地产税制应如何改革才能兼顾市场健康发展和政府财源稳定?全国工商联建议,应将一次性收取的土地租金和集中在开发和销售环节的房地产税收,整合为统一的房地产税或物业税,延迟到房屋保有环节征收。而全国政协委员、财政部财科所所长贾康也认为,虽然由于技术等原因,短期内我国还很难实现对房屋保有环节征收物业税或者不动产税,但应是未来房地产税制改革的方向。“新税制会对地方政府和民众都起到导向作用。尤其对地方政府来说,由于对稳定可持续财源的预期,其行为将不再短期化,转而安心改善地方发展环境,吸引更多纳税人在本地安家置业。”他说。

 


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